房地产短期看政策的导向，中期看土地的拍卖情况，长期看人口的发展。普通百姓认为，人口的出生率在不断的降低，未来的房价就会如马云说的一样：买房子就像是买葱一样。

  今天我阐述的观点，可能会引起质疑，也会受到大众的反驳，但是我还是得说明，人口降低，房价就会大跌的观点，是错误的，片面的看待房地产发展，以及城市的发展规律。

  谈到农村这一个话题前，展现在你的印象中，当下的农村和你曾经呆过的农村还一样吗？现在进入到农村除了逢年过节的时候还能看到多一些年轻人，特别是春节后村里还能剩下几个青壮年。原来每个村都有一所小学，现在也已经并到乡镇上，农村的人口正在以缓慢的速度消失。

  城市的繁华不分日夜，送外卖可以送到凌晨，代驾可以通宵达旦，现在连超市配送也能到送到凌晨12点。各大城市的人口流入增长其实是集中在华东，华南，珠三角等地，西北部的人口持续在流出，东南沿海城市的人口并未出现负增长的情况。

  继而可以很确定，未来再过20年，城市的人口密度依然要高于农村的人，此现状只会递增不会缩减。从日本的东京，韩国的首尔，这两个大城市就能够准确的看出，城市的人口密度几十年以来仍然处于高位，而农村的人不断的缩减。且韩国的出生率已然浮现负增长的情况，但是城市的房价仍然处于高位。

  因此可看出，城市仍然会有众多流动人口，房价也不会像大家所说的会有暴跌的现象，现在买不起，未来你可能还是买不起。

  这里先解释一下什么是虹吸效应：物理上指由于液态分子间存在引力与位能差能，液体会由压力大的一边流向压力小的一边。虽然水两边大气压强相同，但由于水位差，水压大的一边由于重力下流，水压小的一边由于大气压上流，直到两边的大气压力加水压相等。

  从城市的角度上看能这么理解：大城市周边有诸多的小城市，因为大城市更容易就业，福利更好，生活配套更加齐全，导致小城市的人口不断的流入大城市的一种现象。

  这种情况十分的普遍，全国的一线，准一线城市不断的在增大增强，如上海，北京，深圳，广州这种大型城市就是最典型的例子。当地人不多，每年增加的人口均是来自五湖四海的打工族，当他们有能力的时候，就会成为准城里人了。

  我个人觉得虹吸效应最主要的还是经济收入不平衡导致，从2022年全国人均可支配收入，分城乡看，城镇居民人均可支配收入53817元，增长5.2％，扣除价格因素实际增长3.3％；农村居民人均可支配收入24987元，增长7.6％，扣除价格因素实际增长5.7％。福州人均可支配收入为：46418。而南平的人均可支配收入为：30995。

  从南平乘坐高铁到福州只要35分钟的时间，开车也不过2个小时以内的时间，虹吸效应已经很的明显，而且随着科学技术的发展速度越快，大城市的吸引力也就会越强。

  这里也可以很直观的看出，你们认为未来人口缩减后，房价会大跌的情况基本不会在大城市的发生，反而是四线，五线这种小型的城市更应该提前把房子卖了。

  数据显示，中国总共有4.95亿个家庭，其中城镇家庭的数量达到2.43亿个，欠下银行房贷的家庭是43.4%，大概在1.05亿户。

  资料还显示，中国普普通通的家庭资产达到300多万，而房产就占到家庭资产总数的77%，另有23%才是金融实物资产。而在这些房产当中，很大一部分是欠银行的贷款还没有偿还。并还有很多普普通通的家庭的资产达不到300万，即便是在县城购房，或者是自建房，也有多数家庭的资产都在房子里。

  2022年全国人均收入36883元，老百姓的收入有很大一部分要用于偿还月供，扣除20%的中产以上的人群，还有80%老百姓生活是很拮据的，买套房子一家人的工资用于生活与月供。

  各种数据已证明，中国的房地产是不仅是民生，更是老百姓的主要资产，这个“奶酪”实在是太大了，房价不断的缩水，最后导向的结果便是老百姓辛苦赚来的钱，随着泡沫一起消失。

  这种情况下，稳房价的意义就变得更重要，即使未来的人口缩减，但是只要房子没有变现，仍然是老百姓的最主要资产，房价大跌的概率与可能性并不大。

  房价短期内波动属于市场经济的一种正常波动，从长远的发展规律显而易见，中国改革开放以来，不断的在拉动经济的增长，一直持续到2019年。近几年由于俄乌战争，美国贸易战，加上疫情三年导致经济衰退的现象，这并不是中国出现这样一种情况，全世界都是如此。

  对于经济复苏的周期需要时间去发展，房地产过去十年发展过快，开发商利用杠杆撬动资金，开发更多的项目的时代 已逝去。房地产新的周期已经到来，不论今天站在哪个角度去看待房地产未来的趋势，城市的房价并不会像大家口中说的那样：出生率这么低，未来的人口缩减，房价就会大跌的情况。

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